地库成本控制,颗粒度太细了

来杯咖啡

作者：明源地产研究院

9 P# P" M5 J* ~5 t; d开源节流，是房企的当务之急。全力回款的同时，房企也推出一系列的“过冬”措施，从方方面面节衣缩食，省钱过冬。
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/ C% F5 b! X, ^这是特殊时期的无奈之举，也是应急之举。相比之下，有一项浪费长期被忽略，且数目不小，更应该引起房企关注——这就是地库成本。
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" W, i( ?) Z$ U$ P1 t" r6 {( E在笔者所接触过的地库，或多或少存在一定瑕疵，每个地库优化下来，节省的成本少数百万，多则达到数千万！

这样的浪费，对当前捉襟见肘的房企而言，绝不是一个小数目。如何避免地库成本浪费，将钱花在刀刃上？接下来详细说说。

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地库成本控制
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关键是控好混凝土和钢筋的量
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3 q/ Q$ v3 a# c4 [% e( F+ |, I目前，地库是一个标准件，国家规范和地方政府将许多条条框框都固定了。地库设计其实就是这些标准框架下，寻找一个最优方案。

# K1 L' ~4 Q* G* w% I很多房企喜欢从细节上去抠成本，花了很多功夫却省不下什么成本，有的甚至还引发了质量事故，得不偿失。地库降成本，关键是合理地管控混凝土量、钢筋含量，提高停车效率，避免出现大规模浪费。这就涉及到地库的开挖方案、体形系数、柱网形式、车位排布等。下面分3个问题来说。

+ [$ U3 S* q) n% v& a; ~1、整体开挖还是独立开挖？
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0 Q1 }, |+ T# }0 H这涉及的成本很大。

首先，可以肯定的是，整体开挖施工措施少，建安成本比较低。不过整体开挖未必是最经济的方案。
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/ C) X3 y. f& O+ Z2 y1 O# x, M选择独立开挖还是整体开挖，首先要看地质条件。
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如果不需要高强度降水，才有可能选独立开挖，先开挖施工塔楼部分。
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, Q, Z/ \" R* p: ^如果地质条件差，如上海等沿海地区，独立式开挖的建安成本会比整体开挖高很多。那么，就只能整体开挖。

" u2 x0 D* }, \' X另一方面，要看资金成本。
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举个例子。

临水的项目，通常地质条件差，但售价比较高。售价高意味着楼面价高，资金成本也高。为了早点达到销售条件，可以考虑只做塔楼部分，其他部分不开挖，等塔楼开始进入销售阶段，或者竣工验收前6个月再做第二次开挖。

& ?1 U0 _1 K! v如果楼面价比较低，资金压力没那么大，采用整体开挖造价低一些。不过，这种方案也意味着，地库成本要沉淀两年左右。这个时间成本也必须考虑进去。

因此，采用哪种开挖方案，要算整体账，综合考虑资金成本、入市时间、建安成本等等，才能对比出最划算的方案。成本管理系统，让成本算得准、管的全、控得住
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2、地库能做单层就不做双层？
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面积既定的情况下，地库有没有必要尽量减少层数？在实际情况来看，很多的项目都是能做一层就不做双层。这未必是最优解。地库做单层还是多层，要综合考虑体形系数以及支护方案。

①从体形系数来看，多层地库比单层地库更划算

地下室的成本首先受体形系数影响。外表面积越大，成本就越高。地下室外表面的荷载一般是4吨左右。如果做成两层，中间楼板混凝土的荷载只有400公斤，也就是说，外部荷载是内部荷载的10倍。尽量减少外表面的面积，是减少成本的有效手段。

②地下室做一层还是两层，受支护体系的影响最大
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如果支护方案一样，都是自然放坡，或都是桩基支护，做两层更合算。
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2 F5 d5 K7 b9 Q' [/ o如果一层是自然放坡，两层需要支护桩，可能做单层更划算。

地下室钢筋含量占成本比例可达到30%。做单层地库钢筋含量一般是160kg/㎡比较合理。做两层地下室钢筋含量会降到120kg/㎡，三层降到90kg，四层50kg。层数增加，钢筋含量减少；当然，层数越多支护体系的成本就越高。

据测算，做四层地库，混凝土减少的成本与支护体系增加的成本就达到平衡状态。做五层的话成本就更高了，因此，一般做三层或四层就是极限了。

从成本的角度，做多层地下室是能降低成本的。据不完全统计，同面积下的双层车库方案较单层车库相比，土方量仅为单层方案的77％，混凝土可以节约12％，钢筋可以节约23％，防水材料可以节约52％。

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单层地库与双层地库成本对比（示例）
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, }4 @) N& e: D) E; J+ O当然，从营销的角度，为了让所有楼栋的电梯都能直通地下室，会倾向于做单层地库。这也是为什么，市场上很多的项目都是单层地库。在前期的规划设计中，要综合权衡这些因素。

) x# i; a7 F9 ?% z3、大小柱网是不是最佳选择？

现在很多地库采用的是大小柱网。进深方向做小柱网，主要为了降低成本。停车方向采用大柱网，是为了提高效率。

% W, y, F0 v1 K1 n理论上，采用小柱网停车效率会降低3.1%~4%。
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我们知道，梁和板的受力跟跨度关联最大。做小柱网比大柱网跨度小了2米多，但是荷载减小了一半。采用小柱网之后，梁板的钢筋含量会大幅减少，成本也就降低了。

目前普遍采用的大小柱网，是一种中庸的做法。这跟此前行业高周转有关，采用中庸方案可以提高决策效率。但这未必是最佳选择。一般情况下，如果地库全部是天然基础的话，采用双向小柱网更划算，如果地库全部是桩基础的话，采用大柱网更合算。

5 J8 _1 l" Q0 K; P1 g, v  @# S7 V地产人要走出误区，不要因为别人做大小柱网，就惯性的认为这是最合适方案。

4、用车位排布软件提高停车效率

  U* I+ i/ v# m  r. A车位目前都是依靠设计师经验在排布，但一位建筑师一年才接触2-3个车库设计，往往经验不足。如果车位数量太大，不可避免的存在面积上的浪费。周博士就表示，目前还没有见过一个没有车位优化价值的地库。



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提高地库的经济效益
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既要减少浪费，也要善于溢价
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除了前文提到的三大关键控制点，很多的地库也存在一些常识性的错误，造成不必要的浪费。对地库优化而言，既要减少浪费，有时也要考虑如何在条件允许、或有必要的情况下，采取一些低成本的措施提高地库溢价，为项目争取更多利润。成本管理系统，助力消除浪费，让无效成本“归零”
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. q" g/ }8 ?) A; M0 E1、避免不必要的成本浪费

下面列举一些常见注意点，供大家参考。

" o- T: R# l4 R# z$ H5 p①塔楼下面积充分利用，不要浪费

塔楼的负一楼层高在5.3-5.5米之间，隔成上叠和下叠，并入一楼一起卖给客户，是非常常见的做法。
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9 Q2 S  h3 c- j9 |6 }4 U这部分空间的价格非常低，假设标准层售价是1万元，一楼送庭院的价格可以卖到1.3万元，加上负一楼上叠之后可能卖到1.5万，溢价50%这就是当地客户价格的天花板了。如果再送出负一层的下叠，价格仍然是1.5万，也就是说负一层的下叠是没有任何收益的。

所以，如果只把上叠和一楼一起出售，下叠作为车库来设计，哪怕是下叠只能停一个车位，也是有收益的。
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, [$ @, Z' y. ?- [可见，这种方案的经济效益更好。

另外，除了有噪音，有辐射的设备用房比如生活水泵房、人防主入口、大型配电间、换热站等之外，其他设备应尽量放在塔楼下面，尤其是风机房这种占地面积较大的设备。

②局部凹凸位置恰当处理
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$ I# Q. A+ z& h4 m( F3 V无论是几层地下室，都要坚决避免出现外角。一旦出现外角，虽然侧板的面积没有增加，但减少了顶板和底板，也就减少了抗浮面积，比较划算。

( C; {2 v; A# d6 b' t/ {一层地下室的侧板中间出现凹槽，要想办法抠掉，因为一层地下室外墙增加面积与顶板和底板增加面积相比，后者成本更高。相反的，两层地下室就没必要太在意。

- V7 d; V7 o( u) H③各层坡道重叠可省成本

+ D8 T- F& Q7 g( m从一楼到负一楼，从负一楼到负二楼的坡道尽可能的重叠，不仅能节省成本，还能使地下室的路网更清晰。
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$ S: s/ o$ O" L& [1 k/ }7 p④关于有坡场地的处理

) i8 @7 Y( f3 I. Y! E0 z如果是山地建筑，天然就有坡地的，要善于利用坡地将局部做成两层车库。

" h' `* k) S- a( [2 |* F另外，如果项目刚好位于坡地，具备条件的，可以考虑做敞开式地下室。

敞开式地库的条件很苛刻，通风面积要求达到3%。不过，敞开式车库的优点也很明显，不需要喷淋系统和烟感系统，也没有排烟系统，只需要设置消防栓系统。
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! o# c, W8 J9 a  F0 C! K. [# J2、适当提升地库品质，提高溢价率
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目前大部分的车库都在做减法、抠成本，也有部分地库需要提高品质，匹配项目档次。
6 M# w2 h. a' y) ?/ N" u$ N) i# ^; D
; u& }+ h! `2 v' _1 L那么，有哪些比较经济的手段，既能提高品质又不会过多增加成本？

8 I4 g: ~! C3 c; @①设置一部分大尺寸车位，但不要全部做大车位

很多高端项目都是通过增加车位面积指标来提升溢价。有的项目车位加大到2.6米×6米。然而，并不是每户人家都有豪车，达到这个尺寸的豪车也是比较少的。

* u) c: r' U9 A) P( ]; C6 D  S可以选择一部分车位加大尺寸，并将主通道加大加宽，但没必要全部设计成大车位。单车位面积指标对成本的影响是比较大的。提高车库品质，要善于从成本不太敏感的部分入手。

②适度放宽层高，提高地库的使用体验
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4 f, X- z" ~" L  v一些项目通过降低层高来控成本，这是一种不明智的做法。
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前文提到，对地库成本影响最大的是钢筋混凝土量。地下室层高对钢筋混凝土的影响非常小。一米的层高，混凝土的成本仅25块/平，何况现实中层高最多也就降几十厘米。

* G2 v1 H' z. Z适当的放宽层高，对成本影响不大，却可以明显改善使用体验。
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* D' {" E4 g5 ?0 S  Y3 u3 Q4 B要不要抠层高，还取决于土方价格。举例来说，深圳一方土的运输成本260元，一些城市土方运输成本只需几块钱，两者一比较，后者可以适当抠一下，前者真的就没必要了。

2 Q. S% b4 j: D- z2 p6 N0 `8 k③强化主通道和墙面装饰，形成清晰的指引
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由于车库较大，指引又不清晰，很多人容易在车库迷失方向。解决这个问题，可以在主通道上方吊顶，或者通过一些墙面装饰来强化识别。例如利用不同颜色的涂料强化分区效果，在地库里面形成清晰的方向指引，让人们不容易迷失方向，也是提升视觉效果和使用体验的一种办法。

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" W5 T" [/ w6 M  Q* e地产竞争不能拼刺刀而要拼装备
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成本人要借助装备武装自己
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为什么大部分地库，都存在大量的成本浪费？

2 f  E2 S$ c$ h. t主要是因为房企和设计院普遍不重视，甚至存在认知偏差。
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9 G8 ^, F# P& B. C  j' j+ A4 J. B很多项目的地库设计，都建立在车位能全部卖掉的假设下。也就是说，大家默认车位是能赚钱的，因而也不太在乎成本控制。事实上，住宅车位去化非常难，能卖掉50%就不错了。

另外，关注度也不够，没有真正用心的去做成本管控。
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+ o5 g& I' x  N/ g大部分设计院不是不尽心，而是他们大多凭经验来做地库。设计师主要精力都放在正负零以上，地下室是附带做的。而且很多设计师做地库的经验积累也不太充分。
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" X% g/ _5 p- p" T, z地产进入拼刺刀的时代，房企必须结构性的改变自己。一是从认知和观念上改变，二是要善于运用装备来武装自己。
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现代战争拼的是装备。商场如战场，现在的房企也是如此。
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未来的成本竞争不是抠细节，而是要通过数据持续沉淀和迭代，形成自己的一套体系，让这个体系帮你更高效、精准地决策。
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比如，不同材料、不同结构方案、不同施工方案等带来的成本变化都一目了然，让你能快速做出选择。这些仅靠人力来完成是很难的，借助系统则可以很高效的实现。
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# _$ V/ ~6 V* v0 P1 ~7 r周博士表示，在其接触的房企中，国企的地库成本往往控制得比民企好。为什么？因为他们拥有更完善的数字化装备，各个项目的数据在不断沉淀-迭代，因而也就容易形成更为极致的方案。

仅用Excel表做数据处理的时代过去了。运用系统代替人工，去整理、汇总、迭代经验和数据，必是大势所趋。（本文根据周宏坤博士的直播分享整理而成）
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