一线城市再放大招,地产人可以乐观点了

大团子

作者：明源地产研究院

8 z% l5 {0 [- `+ F# d* x导读
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/ V" a. d5 f. D5 ~4 f+ i) U- C上海放松限购是标志性事件，表明北上广深一线城市也加入到了加快松绑的行列。我们维持一二线放松限购是大势所趋的判断。下一步预计北京、深圳、广州等放松限购措施也会陆续出台。

3 B- @% C# c" Z. z5 W- \房地产长期看人口，考虑到深圳、杭州、上海等人口流入和购买力情况，这些城市放松限购会有部分效果。

在国家政策明朗的情况下，那些率先放松限购的城市将率先受益。率先放松限购的城市将获得购买力，楼市活跃以后有助于土地市场的恢复，同时买房落户有助于城市“抢人大战”，在人口老龄化少子化的形势下年轻人口流入对城市发展至关重要。

5月27日，上海非沪籍购房5年社保变3年，首套首付降至20%、二套首付降至35%，非沪籍单身人士可购外环内二手房等。本次上海进一步放松了楼市调控政策，较北京、深圳、广州近期的放松力度有所加强。
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此次新政放松了非沪籍居民购房的社保年限限制，预计将有效提振上海整体房地产市场；非沪籍单身购房范围扩大，短期主城区二手房销售或将提升；首套首付降至20%、二套首付降至35%，促进刚需及改善需求释放；首套房贷利率降至3.5%、二套降至3.9%，切实减轻新购房的利息负担；多子女家庭可加购一套住房，有利于改善型需求进一步释放。

4 t1 P$ A5 `" i5 Q) O% z" g4 {  r“517”新政标志房地产政策的历史性拐点到来。降低首付比、降低利率、推出3000亿再贷款收储等，国家对于房地产行业去库存的政策导向已经十分明确，决心很大，为什么？很大程度上跟地方财政形势日趋严峻有关，土地财政占地方可支配财力的56%，这影响到基层运转，不仅是经济问题。上海本次楼市新政具有风向标意义，体现稳地产的重要性和紧迫性。

从趋势来看，未来一线城市取消限购是大势所趋。上海放松了外环内二手房，北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，广州放松了120平方米以上户型限购。当前楼市表现疲弱，房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过人地挂钩实现供求平衡。
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从当前形势看，从销售、投资等指标看，房地产市场已经超调，显著拖累经济、就业和地方财政。房地产是第一大支柱产业，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。
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* {# q- u9 T* w: o! l6 w放松限购有用吗？对一二线城市有部分效果，但从整体而言，目前制约因素是居民支付能力，所以需要住房保障银行和新一轮经济刺激计划之类的措施。收储库存用于保障房迈出了重要而正确的一步，3000亿再贷款是第一步，未来需要3万亿以上，建立大规模住房保障体系，解决优质房企流动性和地方财政，缓释金融风险，一举多得。同时，启动新一轮经济刺激计划，通过超长期国债+QE方式，财政扩张，提振需求，防止资产负债表衰退，启动经济复苏。
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未来三招可救地产：1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购；3）降低利率和税费，包括二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。
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冬天再冷再长，春天也会到来。

中国楼市不会重演日本九十年代，城镇化还有很大空间，如果办法得当，房地产还有解。日本九十年代城镇化进程结束，人均GDP3万美元。中国空间很大，需要时间，以时间换空间。传统经济软着陆，新经济崛起，双支柱，中国经济加油！
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1 Y( Q  E4 P: G/ l. Q( P, a; J正文

1    上海楼市新政解读：力度较大
1 x6 ~1 i" N6 V  `- M" e5 r2024年5月27日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等政策措施。相较于调整前，本次新政带来了以下主要变化：

, U3 t4 i1 O4 B' T% o0 y" C1）缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限至3年：非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”。社保5年改3年，放松了限购要求的社保、个税年限，主要吸引本地符合购房条件仅社保年限不足的群体。

2）扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域：非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房（此前为外环以外的新房与二手房）；将非沪籍人才购房区域，由限定的产业片区扩大至所在区全域。非沪籍单身人士可在外环内购二手房，提振主城区二手房市场，打通改善群体“卖旧买新”的置换路径。
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& t3 K; ?' p1 j6 k; M9 t3）取消离异购房合并计算住房套数规定：对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。放松了离异后名下无房的人群置业限制标准。
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7 b; N1 K/ S7 U& a6 d4）支持企业购房用于职工租住：对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。有利于专门收购小户型二手拿来做租房的群体，可以公司名义大规模收购，但整体影响有限。
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7 u4 c* G$ b# J  S5 \; t1 A5）支持多子女家庭购房：二孩及以上的多子女家庭可再购买1套住房，目前多子女家庭最多可购买3套住房。对于手头已有2套房的多子女家庭，可在主城区再买一套，不用“卖一买一”。

# H. }: o8 B! u6 ?; T6）降房贷利率：首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点（调整前4.1%、调整后3.5%）；二套房贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点（调整前4.5%、调整后3.9%），自贸区临港新片区以及嘉定、青浦等6个行政区二套房贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点（调整前4.4%、调整后3.7%）。商业房贷利率下降，切实减轻新购房的利息负担，但3字头的房贷利率仍有下调空间。

7）降房贷首付比：首套最低首付比调整为不低于20%（调整前30%）；二套最低首付比调整为不低于35%（调整前50%），自贸区临港新片区以及嘉定、青浦等6个行政区二套最低首付比调整为不低于30%（调整前40%）。首套首付下调1成，促进目前首付不足但收入预期稳定的刚需购房；二套首付下调1.5成，促进改善型需求释放，但在居民收入、就业预期偏弱背景下影响有限。
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2 A5 ^- V- ?7 t上海本次楼市新政具有风向标意义，是对国家政策的响应和贯彻，体现稳地产的重要性。“517”新政出台以来，国家对于房地产行业去库存的政策导向已经十分明确。本次上海房地产限购放松，信号意义明显，一线城市未来应该逐步放松限购，未来购房资格可能不仅只对缴纳社保的本地居民，甚至对外地居民放松限购，达成全面放松。2    一线城市放松限购是大势所趋：必要性和紧迫性
2024年5月27日上海再次放松了限购，至今，北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，广州放松了120平方米以上户型限购。

  R8 z: n) L  {一二线城市全面放松限购是大势所趋，我们认为有五大核心理由：
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1）限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时性政策，如今抑制了刚需和改善型需求。放开限购，意味着让过紧的房地产市场回归正常市场状况，接受供需调节，并非激起泡沫与过热的“刺激性措施”。中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，避免热点城市房价暴涨。
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5 n! F" E+ l6 f% ?+ E2）放开一线城市限购，带来积极的政策信号，可提振市场整体信心。化解房地产困境的关键在于需求端信心恢复，信心提振才能带动销售回暖。当前我国对住宅市场较冷、购买力较弱区域，包括部分一线城市的非核心区已经放松限购，但提振效果有限。一线城市核心区域的楼市，是全国房地产市场的风向标，聚集了相对旺盛的住宅购买力，放开限购，能够有效提振需求端信心。

3）去库存，稳房价、稳市场、稳经济。房地产市场进入存量房主导时代后面临调整分化，要消化此前的高房价、高库存、高杠杆。房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、金融风险，房地产稳，则经济稳。我国一线城市目前成交量价、库存积压情况同样不容乐观，但一线城市的住房潜在需求高，对于全国投资置业人群有较强吸引力，全面放开限购带来销售提振，有利于去库存、稳房价、稳市场、恢复经济。
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& ^9 q) E3 ^- C4）让中国人置业的强大购买力留在国内，为我国经济复苏贡献力量。中国人的强大购买力在过去两年惠及全球大都会的房市，在东京、伦敦、纽约、洛杉矶等城市，中国人是最大的外国房产购买群体。我国一线城市核心区域的楼市，是全国房地产市场的风向标，聚集了相对旺盛的住宅购买力，但在限制性政策约束下，导致肥水流入外人田。全面放开一线城市限购，能够满足我国居民的合理住房需求，有效提振需求端信心。
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% ]2 \2 C7 U0 o# U5 A5）从国际经验看，海外典型国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节，而非人为的行政手段。人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验，核心城市楼市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动并提升城市竞争力。

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: N' j+ ], y7 }; w3    放松限购之外，关键是提升居民支付能力
目前房地产行业不止需要简单的“放松限购”，核心制约因素还有居民支付问题、预期问题。在房地产存量时代，库存积压，成交量价回暖需要更多时间和政策激励。要替代旧的“房地产-土地财政-金融”循环，必须引入“新”一轮经济刺激计划，通过财政扩张带动包括房地产投资在内的整体投资回暖和经济复苏，配合住房银行收储，稳楼市，稳经济，利民生。
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我们之前倡导的成立住房保障银行、政府收储存量房用作保障房正在落地，这是解决房地产困境的有效路径，3000亿元或是初步尝试，后续政策力度还需继续加码。

9 G' n( x0 l: f5 |9 H当前楼市成交低迷、地方财政压力较大，地方政府保交楼、收购商品住房，心有余而力不足。政府收储模式，钱从哪里来？由央行设立专项用于收购商品房的再贷款，地方政府以收购的商品房为抵押，向国有商业银行申请低息贷款，商业银行向央行申请再贷款，即类PSL，地方政府获得商业银行资金后支付给房企。
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& S% H% x) G5 M8 Z  f0 K) c政府收储模式，利于去库存、救房企、救楼市、利财政、利民生。房企拿到资金，缓解现金流压力，一方面用于拿地，利好地方财政；另一方面建设住房、防止烂尾，利好民生。地方政府将保障房租赁获得收入，按时向商业银行还款，同时，通过收购存量房减少市场供给，达到去库存目标，促进行业健康发展，稳经济。此外，批量收购转保障房，建设中国版组屋，一举多得。

, t0 P7 a$ w2 B- _9 N推出“新”一轮经济刺激计划对冲经济运行压力，解决当前地方财政和企业居民收入问题 。“新”一轮经济刺激，即通过财政扩张，配合货币宽松，扩大需求，带动就业，拉动经济增长，同时加大对新经济、新质生产力的支持力度，提升长期竞争力。关键在“新”，调整投资领域，发行超长期国债重点支持新基建项目，更多投向新经济、新质生产力领域，如新能源、人工智能、数字经济等，而不是简单重走老路，导致过剩浪费。
4    房地产稳则经济稳，国民经济第一大支柱产业
房地产是中国第一大支柱行业，关联60多个相关产业，几千万就业，要全面看待房地产对经济、土地财政的重要作用。
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  }" M* D* S# j/ o6 P1）房地产是国民经济的重要支柱。自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。2000-2020年房地产业增加值占GDP比重由4.1%增至7.2%，受行业下行期、供求关系发生重大变化影响，2023年房地产行业占GDP比例下调至5.8%。一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。
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2）房地产占固定资产投资比重五分之一以上。2000-2023年间，房地产开发投资从4902亿元到11万亿元，年均复合增长率为14.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。
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- R) a; e1 l, P5 Q( A# y3 `" h3）房地产带动几十个上下游产业链产值。房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。
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# ^8 r* p2 U0 u4）房地产相关收入占地方财力三成。在土地财政制度设计中，地方政府依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。
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! j1 r8 h7 [% r8 Z# H9 T7 u7 O1 E- R5）房地产业直接解决我国实体经济就业近1300万。房地产业解决我国实体经济大量就业，虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数仍逆势增长。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。房地产的完全消耗需求带动了商业、建筑等后周期行业，同时也带动了关联产业吸纳人员就业，能够带动上下游多个行业平均8%的就业弹性变化。
8 m; q; j+ J: u# b' B5    短期三招可救地产，长期“五大核心”构建房地产新模式
我们此前提出，三招可救当前地产，房地产是第一大支柱产业，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。
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" A/ l- M) X" G" \! K1）组建住房保障银行，收购开发商库存。建立专项资金收购开发商土地、商品房库存，开发商拿到资金限定必须保交楼，这样可以防止烂尾，避免让购房者承担地产调整的风险。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政因此恢复，地方债务压力得以缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，原本开发商手里有很多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费，一举多得。

3 v8 j( @$ D2 \/ O1 V5 |" |. I7 D2）全面取消限购，回归市场化。现在市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内居民没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段，违背市场经济。一二线市场如果活跃起来，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下，取消限购短期将促进房地产筑底回升；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。

3）持续大幅降息减少购房成本，为居民减负。货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本。现在实际利率偏高，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。

如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
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/ N  t: c  U# q3 p5 _2 t( m来源：泽平宏观，本文已获授权，对原作者表示感谢！
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