浅谈遂宁房地产

白马

第三个问题，遂宁房价为什么没有大降？

wuanma

有看头

黑大汉708128

刘二倍笑而不语

白马

黑大汉708128 发表于 2015-8-8 09:07
刘二倍笑而不语

小白马含威不露

老子是绅士

还没到时候

白马

老子是绅士 发表于 2015-8-8 11:27
还没到时候

摆哈涩，思想要交流

snpeople

白马 发表于 2015-8-7 23:06
也不算断财路，只是提醒开发商认清形势，莫乱搞，修成烂尾楼，他自己还不是要背债务。

开发商是听不进的。要不然本地开发商断了资金链的大有人在，要听得进，早就听进去了。
赚了N个亿，自信心暴涨，什么话都听不进，反而人家觉得，你是书呆子，嫉妒他，断他的财路。

白马

snpeople 发表于 2015-8-9 22:35
开发商是听不进的。要不然本地开发商断了资金链的大有人在，要听得进，早就听进去了。
赚了N个亿，自信 ...

天将取之，必先予之。顺天者昌，逆天者亡。

x.戏子

顶个，我去年回来看了几个楼盘，都觉得价格有点高，我个人认为遂宁的房价不应该这么高。

snpeople

楼主继续写啊

麻花炒肉

老子是绅士 发表于 2015-8-5 18:18
所以让我买房的话 我会首先考虑价钱而不是地段
小城市 地段不是主要的

地段不是主要的这是建立在你有交通工具的情况下

SEVENSWJTU

x.戏子 发表于 2015-8-10 22:49
顶个，我去年回来看了几个楼盘，都觉得价格有点高，我个人认为遂宁的房价不应该这么高。

高是有点高了
楼主说了这么多，就是在分析原因。

白马

snpeople 发表于 2015-8-18 09:24
楼主继续写啊

感蒙厚爱，最近手头工作有点多，没时间思考。晚上继续吧

白马

SEVENSWJTU 发表于 2015-8-18 17:49
高是有点高了
楼主说了这么多，就是在分析原因。

      市住建局发布《2014年房地产业经济形势分析报告》
      房价略有下降 新开工项目销售疲软
      2014年的全国楼市走得像过山车般跌宕起伏，遂宁也不例外。直至“930新政”出台，央行降息及遂宁公积金政策调整三支强心剂注入，楼市慢慢好转。3月3日，记者从市住建局发布的《2014年房地产业经济形势分析报告》中看到，为了消化前两年房地产开发热所导致的开发存量，缓解资金压力，全市房地产开发总体趋势是前三季度“投入趋减、产出增加、资金回笼”，第四季度，通过加强项目推进和统计工作，实现止滑提速，特别是11月、12月各项指标环比成倍增长，最终实现全年各项房地产开发指标全面增长，实现年度目标任务。据统计，除房地产开发投资同比持平外，新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积和销售额同比都呈两位数增长，房价略降；建筑业总产值和税收稳定增长。
房价略有下降
      均价4354元/平方米
      2014年1-12月，全市实现地产开发投资额86.36亿元，同比增长0.4%；房地产新开工面积376.35万平方米，同比增长38.8%；房地产施工面积753.96万平方米，同比增长19.2%；房地产已竣工面积215.96万平方米，同比增长25.8%；房屋销售面积293.59万平方米，同比增长18%；销售额138.2亿元，同比增长35.3%。
      记者了解到，2014年全市新建住宅商品房均价4354元/平方米，同比下降7.36%；营业房均价13770元/平方米，同比下降13.94%；二手房均价3387元/平方米，同比下降8.46%。增速低于城镇人均可支配收入增速，基本实现国家房价控制目标。
投入减少
      房地产开发结构单一
      我市房地产开发市场从去年年初开始就呈现出“投入趋减、产出增加”的趋势，这种趋势有利有弊。它有利于消化过多的投资存量，收缩过宽的投资战线，收回投资，缓解目前的资金压力，属市场的自我调节和自然回归。
      造成“投入趋减”的主要原因除了资金压力大，开发成本高外，房地产开发结构单一也是不容忽视的。
      据悉，我市房地产开发多以住宅开发为主，占总开发量的80%左右，商业占10%，办公写字楼、旅游地产、休闲养老地产等却很少涉及，总量不足10%，不能满足城镇化进程加快和第三产业的迅猛发展带来的大量非住宅房需求。此外，目前我市房地产开发的中、小户型不足70%，不能满足中等收入家庭的刚性需求。同时，房地产商还应在开发产品多元化、差异化上下功夫，满足不同的消费主体个性化需求。
　销售疲软
      销售同比下降60%-70%
      虽然销售统计指标在增长，但它反映的是前两年开工今年竣工的项目，而目前新开工的项目销售不景气。据企业反映目前新开工项目销售同比下降60%-70%。那么，造成销售疲软的原因到底是什么呢？
      市住建局房地产企业科工作人员透露，其中最主要的原因是市民的购房欲望不高。受全国房地产市场大环境、大气候的影响，特别是一、二线城市房价明显下降的因素，导致购房者观望等待降价。另外，城市新区配套功能不完善、对外营销宣传力度不够、购房按揭贷款审查更加严格、城市产业支撑不够等也是影响房地产销售的主要原因。
止滑转稳
      出台《意见》效果明显
      针对企业资金周转压力大、开发投资进度慢、销售下滑、购买力弱等问题，我市从增强购买力、缓解资金压力刺激投入、消化存量促进销售和加快投资进度四个方面提出了促进房地产业平稳健康发展的9条意见，并于2014年7月1日实施，在一定程度上稳定了房地产业的发展，效果明显。
      据初步统计，我市2015年有在建项目145个，拟建项目60个，计划完成建筑面积616.74万平方米，投资168.21亿元。市住建局将针对房地产“投入趋减”的问题，从增投入、促销售、抓统计、优环境、强保障等五个方面入手，加强行业管理工作，止滑提速，确保经济稳定增长和目标任务的完成。（记者 赵鑫）


先看个旧闻

SEVENSWJTU

白马 发表于 2015-8-18 18:03
市住建局发布《2014年房地产业经济形势分析报告》
      房价略有下降 新开工项目销售疲软
      ...

这是哪年新闻哦
最近房价我是感觉回升明显

白马

SEVENSWJTU 发表于 2015-8-18 18:08
这是哪年新闻哦
最近房价我是感觉回升明显

今年3月份，就是楼市最低迷，国家救市政策还没出台的时候

白马

我认为，遂宁房价短期内没有大降的根本原因，在于大量采用了期房和提前预售的开发模式。我遂宁房管局信息网上公布的数据看登记在案的未售住宅期房8593套，未签约现房1284，前者是后者的6.7倍。考虑到，遂宁多数开发商在未取得预售证，仅圈了块地就开卖，这部分“期房”房管局没有登记，同时，很多现房已经卖了，但开发商拖着不去备案。所以期房比现房的比例还会更大。说遂宁几乎是纯期房开发模式，应该是没有错的。 为什么说纯期房开发的模式，房价不容易下降呢？具体有以下几个原因。 一是成本高，难以下降。尽管遂宁开发商都号称资金雄厚不差钱，实际上，吹牛的居多，更多的还是想以小博大。之前有网友介绍，中铁八局开发河东时，投入1.2亿，加上河东房管局投入价值8千万的土地，成立河东成工实业，准备融资10亿。这多出的几亿，从哪来？一部分银行贷款，一部分就是收排号费，诚意金，搞违规提前预售。别小看那5000，50000的，乘以几千号人，很容易上亿。连中铁都这么搞，其他本土的更加严重。

白马

白马 发表于 2015-8-20 00:04
我认为，遂宁房价短期内没有大降的根本原因，在于大量采用了期房和提前预售的开发模式。我遂宁房管局信息网 ...

这种期房（其实与正规期房还不一样，姑且这么叫）开发，好处是起点低，投入小，缺点是负担重，风险大。一个来自银行贷款利息，特别是资金出现问题，工程停了，贷款利息却不得停。还有一个来自每年人工费等建筑成本的增加。比如，12年开发商把4000元每平把房子卖了，修了两三年，房价涨了，人工费，建材费也长了。这么看起来，好像开发商也挺不容易的。

但是，你要知道开发商可不笨，他会把这些成本全部转嫁给购房者，体现在房价上。2012年卖房子的时候，其实定的就是2015年的价钱，如果他降价，就可能无法负担起成本。

如果还不明白，我打个比方。甲和乙同时做看好一个生意，甲自己有100万，而乙只有10万，通过借高 li 贷和发会员卡凑了90万。结果遇到市场不景气，为了不滞销，甲可以降价，少赚点甚至赔一点，只要熬过去就还有希望。乙就不一样，他不仅要赚钱还必须多赚，他要是降价，结果赚的钱还不够还高 li 贷，所以他卖不出去是死，卖便宜了也是死。
现在遂宁的房地产商就是这样，骑虎难下，只能硬扛着。

snpeople

白马 发表于 2015-8-20 00:04
我认为，遂宁房价短期内没有大降的根本原因，在于大量采用了期房和提前预售的开发模式。我遂宁房管局信息网 ...

大城市是这种期房开发模式吗？
感觉不太象

SEVENSWJTU

白马 发表于 2015-8-20 01:14
这种期房（其实与正规期房还不一样，姑且这么叫）开发，好处是起点低，投入小，缺点是负担重，风险大。一 ...

这个有可能
总归一句就是开发商容置成本过高，到帐房价上涨。